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老楼加装电梯受影响的不止1、2楼6楼深切表示:花钱买麻烦!


发布时间: 2022-09-08 15:53:15 | 来源:乐鱼app下载视频 | 作者:leyu乐鱼全站App下载

  加装电梯,是千千万万老楼居民的迫切需求,更是近两年来,“旧改”主抓的重要内容之一。正如住建部副部长黄艳所讲,“上下楼,是居民出行的第一步,也是回家的最后一步,与老百姓的获得感、幸福感息息相关。”

  老旧小区加装电梯是老旧小区改造中的痛点,也是群众呼声很高的问题。所以,加快推进老楼加装电梯,让人民群众上下楼更加便利、更加安全,是当务之急。

  以笔者所在的成都为例,全市60岁及以上老年人口376.41万人,其中超4成住在老旧小区,占总人口的7.2%,这意味着大量住在老旧小区的老年人对加装电梯有着急切的期待。而以住建局公布的数据计算,全市4层以上未设电梯小区多达11279个,其中符合增设电梯条件的既有住宅单元约30000个。也就是说,仅成都一个城市,就有超过30000个加装电梯的强烈需求。

  众所周知,城镇老楼加装电梯的工作计划早在2019年就提出了,那么到现在成都成功安装了多少台电梯呢?数据显示,截至2021年9月,成都市共增设电梯1474台,其中2021年1月至9月增设922台。由此不难看出,老楼加装电梯今年才真正开始提速。但即便如此,我们仍然认为加装电梯的速度太慢了,因为按照目前每年安装1229台电梯的速度计算,成都要完成对30000部电梯的加装计划,需要用时24年。

  此外,从全国层面来看,城镇老旧小区加装电梯工程进展也同样缓慢。从住建部公布的数据来看,截止到今年9月末,已完成电梯安装的数量不足总工作计划(5年)的5%。换句线万个老旧小区的电梯加装工作,需要提速再提速。

  老旧小区加装电梯是实打实的民生工程,为何推行起来如此艰难?对此,国家小城镇发展研究中心主任一针见血说道,老旧小区加装电梯与家家户户的利益相关,加装电梯本质上无端损害低层利益增加高层利益,终难两全。现在老旧小区加装单元安全防盗门都难以解决,何况是复杂的电梯设施。

  在我们看来,老楼加装电梯,本质上是楼上楼下业主的意见难以统一,这主要体现在三个方面:一是安装费用与安全隐患,二是后期的运行维护费用以及物管费用,三是加装电梯对不同楼层房产价值的影响。说得再直白点就是,高楼层业主积极推进,低楼层业主坚决反对。

  1、2楼坚决反对的原因主要有三个:一是自己压根用不到电梯。用不到也就算了,还不得不承担加装电梯对自己的无端损害,最直接的影响有三个,遮挡采光、影响通风、带来噪音;二是加装电梯会降低低楼层,尤其是1楼的私密性。老式住宅小区和现在新开发的电梯住宅小区不同,它们没有预留加装电梯的单元门楼。因此若想加装电梯,只能选择在门洞前面,如此一来,1楼住户的室内就成了“露天场”,前来搭乘电梯的所有人都可以清清楚楚地看到室内。1楼就如同暴露在大庭广众之下,毫无隐私可言;三是加装电梯后,老楼原有的价值体系会被彻底打乱。没加装电梯之前,1楼的售价要高于6楼,加装电梯后,6楼受益最大,价值会提升不少,反而1楼的缺点被放大了,价值也会急速萎缩,成为全楼栋售价最低的楼层。这让1楼住户心理上难以接受。

  6楼拍手欢迎加装电梯,原因也简单明了:一是确确实实有需求。尤其是腿脚不便的老人,没有电梯,他们只能降低出门的频率,下楼时也会做好计划,尽量把多件事放在一起办。有些卧床的老人,更是成了名副其实的“悬空老人”。一句线楼,早就心心念念能够加装电梯;二是6楼心里非常清楚,老楼加装电梯自己受益最大,积极推动安装电梯,这是在给自己谋福利。有媒体曾经报道过,中介反馈,北京20个加装电梯的老旧小区,6楼的升值空间最低也有5%,高的能达到20%。按照一套房子售价400万计算,加装电梯后的升值空间最高能达到80万。这也就很好地解释了,为什么老旧小区加装电梯的政策出台后,忙前忙后的总是6楼住户了。

  一言概之,老楼加装电梯,在个人利益冲突中,低层业主受益最小,甚至有损,高层业主受益最大。所以才会由此出现,楼上楼下邻居意见不合,甚至闹到最后“反目成仇”的情况。

  老楼加装电梯“众口难调”,楼上楼下的意见难以统一,推行起来费时费力,但经过两年多的经验积累和国家政策支持后,从今年起,老楼加装电梯工程有明显提速。尤其是去年10月份发改委出台重要文件,明确提到要“鼓励对有条件的楼栋加装电梯”,同时还强调要“加快落实提取住房公积金用于加装电梯”政策后,各地加装电梯的工作有了实质性进展。

  目前市场上,加装电梯无非是采用两种方案:一是“逐层分摊”方案。加装电梯除去补贴部分,剩余的20-30万元,由整栋楼的业主协商分摊。最常见的分摊比例是,1、2楼不使用电梯,不承担任何费用,3楼10%,4楼20%,5楼30%,6楼40%。以一部电梯的总费用25万元计算,3楼出资2.5万元,4楼出资5万元,5楼出资7.5万,6楼出资10万元。后期的电费和电梯维保等费用的分配,也照这个原则进行分配。此外,部分地区还出台了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》,仅供参考(上图)。

  这种方案资金分配得较为合理,但真正实施起来,成功率并不高,归根结底是两方面原因:第一是高楼层住户,难以承担高昂的费用,第二是即便1楼的工作做不通,根本原因是1楼未得到任何补偿;

  二是“公交电梯”方案。1-6楼所有住户均不用出钱,电梯安装费用全部由第三方电梯企业承担,电梯安装好后居民人脸识别进入,刷卡付费使用电梯,乘梯费用标准由前期调查推算得出。电梯运行时产生的电费以及后期的维护费用,2-6楼的住户再按“逐层分摊”方案进行分摊。电梯企业的利润来源主要有少部分:第一是财政补贴部分,下发到居民手中后,再统一交给电梯企业;第二是电梯广告收益,具体拥有多少年限的使用权,由双方进行协商;第三是居民刷卡付费,以及维保费用的利润部分。

  “公交电梯”方案一经推出,就火速受到关注。在专家看来,“公交电梯”用市场化的方式打通了老旧小区电梯改造的痛点,具有复制推广价值。目前,河北石家庄、浙江杭州等地,正在进行大范围的试点。我们注意到,不少小区为了能够顺利安装电梯,已经在“公交电梯”方案的基础上,额外增加了一个“补偿方案”。具体来说,就是5、6楼对1、2楼进行现金补偿。具体补偿金额由双方协商。

  所以,目前来看,“公交电梯”方案加装电梯的成功率还是非常高的。以笔者杭州的朋友为例,他们小区之所以能顺利加装电梯,最后就是采取了受益最大的6楼对1楼进行2万元的现金补偿,这才让1楼同意安装电梯。

  老楼加装电梯是大势所趋,同时由于意见难统一,所以现实推行起来并不顺利,不过近两年,全国也完成了近3万台电梯的加装。有的是采取“逐层分摊”方案,有的是采取最新的“公交电梯”方案。

  潜意识里大家可能觉得老楼加装电梯,“受害”的往往是低楼层1、2楼,但是通过我们对已加装电梯的住户的接触发现,事实并非如此——根据5位已加装电梯的住户反馈,老楼加电梯“受害”的不止1、2楼,准确地说,所有楼层都受影响。尤其是6楼住户更是后悔不已表示:多花钱,却换来了新麻烦。其中家住6楼的李大爷表示,自己纯粹是“花钱买麻烦”,电梯是安装好了,但是睡眠、日常生活开支都受到很大影响。

  首先,所有楼层的采光、通风都受到影响。很多人觉得,加装电梯,1、2楼的采光和通风会受到影响,实际上加装电梯受害的楼层不止1、2楼。就采光和通风来说,1-6楼全都受影响,只不过是对1楼的影响最大——加装完电梯后,整个电梯的结构是挨着整栋楼,这就不可避免地把每个楼层的采光和通风挡到了;

  其次,噪音影响最大的是6楼。老旧小区房子本身隔音就差,加装电梯后,电梯运行时所造成的噪音会影响每个楼层的居民的正常休息,尤其是6楼,听到的噪音最大,因为电梯的卷扬机就建在6楼顶上。家住6楼的李大爷一提到电梯噪音就接连摇头,“没想到电梯是这么运行的,它那个机器运行时会发生噔噔噔的声响,吵得我晚上根本睡不着觉。因为这事儿,我已经跑物业十多趟了,到现在都没人解决。”

  再者,电梯加装后,预期的房子升值没来,额外需要支付的费用却不少。另一个6楼的王奶奶后悔不已地告诉我们,一部电梯的每年固定支出主要是电梯检验费、维护费和电费,其中电梯检验费大约占到10%,电梯的维保费以及电梯的配件费占到30%左右,电费一般占到50%到60%。合计算下来,6楼一年的额外支出有三四千元。要知道,当初加装电梯出资时,王奶奶家就已经拿出11万了,现在每月还有额外支出,这很显然已经影响到老两口的正常开销了。

  老楼加装电梯,原本是帮助解决步梯房无电梯居民上下楼难的问题,这两年很多政策也在大力支持符合条件的老旧小区加装电梯。但从该惠民工程实施两年多的市场反馈来看,有很多人对于加装电梯,还并不是很赞成。现在加过电梯的居民在使用一段时间后,也反映电梯并没有想象的好,尤其是6楼更后悔表示,加装电梯影响到了睡眠、日常生活等。基于此,我们认为,老楼加装电梯固然意义重大,既可以应对老龄化,又能扩大内需,提振电梯行业发展,消化过剩的电梯产品,对于电梯企业和国家经济发展都大有裨益。但是从实际效果来看,老楼加装电梯,仍然需要更好更科学的方案,而不是在意见难以统一的情况下,“强加”电梯。

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